Loi Carrez : comment calculer la superficie d’un bien immobilier ?

Qu’est-ce que la superficie Loi Carrez ?

La superficie Carrez représente la surface privative d’un lot ou d’une fraction de lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Elle exclut certaines zones comme les murs, les cloisons, les escaliers, et prend en compte uniquement les espaces clos et couverts ayant une hauteur sous plafond de 1,80 mètre ou plus.

Ce calcul est une obligation légale dans les cas suivants :

• Ventes de lots situés en copropriété (appartements, locaux commerciaux, maisons en copropriété).
• Contrats incluant des promesses unilatérales de vente ou d’achat, compromis de vente, location-accession, ou vente en viager.

En revanche, les maisons individuelles et les biens vendus en état futur d’achèvement (VEFA) ne sont pas concernés par cette législation.

Pourquoi la Loi Carrez est-elle importante ?

La superficie Carrez est cruciale pour plusieurs raisons :

• Transparence
  L’acheteur connaît précisément ce qu’il achète.
• Prix de vente équitable
  Le prix au mètre carré peut être comparé avec celui de biens similaires.
• Sécurité juridique
  En cas d’erreur ou d’omission, des recours sont possibles pour l’acheteur.

Comment calculer la superficie Loi Carrez ?

Le calcul de la superficie privative repose sur des règles précises définies par la loi.

Voici les principales étapes à respecter :

1. Identifier les espaces concernés

Seules les parties privatives du bien sont prises en compte. Il s’agit des espaces appartenant exclusivement au propriétaire, à l’exclusion des parties communes comme les halls, escaliers ou jardins partagés.

2. Mesurer la superficie des planchers

Utilisez un télémètre laser ou un mètre pour mesurer les dimensions des pièces. Notez que seules les parties avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre sont comptabilisées.

Cela exclut :

• Les sous-pentes inférieures à 1,80 mètre.
• Les combles non aménagés ne remplissant pas cette condition.

3. Déduire les surfaces non prises en compte

Selon la Loi Carrez, vous devez soustraire :

• Les murs, cloisons et gaines techniques.
• Les marches, cages d’escaliers et embrasures de portes et fenêtres.
• Les espaces ouverts sur l’extérieur (balcons, terrasses).

4. Prendre en compte les particularités

Les espaces comme les vérandas, greniers ou caves peuvent être inclus dans le calcul s’ils remplissent les conditions de hauteur minimale et de surface supérieure à 8 m².

Dois-je faire appel à un professionnel ?

Bien que la Loi Carrez n’impose pas de faire appel à un professionnel, il est fortement recommandé de solliciter un diagnostiqueur immobilier.

Voici pourquoi :

• Les textes législatifs encadrant la méthode de calcul sont complexes.
• Les professionnels disposent d’outils avancés (télémètres laser, logiciels de calcul) pour assurer une mesure précise.
• Ils délivrent une attestation de superficie privative, qui engage leur responsabilité en cas de litige.

Cette démarche est particulièrement utile pour les biens comportant des pièces mansardées ou atypiques, où les erreurs de mesure sont fréquentes.

Quelle est la différence entre superficie Carrez et surface habitable ?

La superficie Carrez et la surface habitable sont deux notions distinctes, régies par des textes différents :

• La superficie Carrez
  Elle inclut les planchers des parties privatives fermées et couvertes avec une hauteur sous plafond de 1,80 mètre ou plus. Elle peut inclure des caves, combles aménagés, et vérandas, sous conditions.
• La surface habitable (loi Boutin)
  Elle se limite aux espaces dédiés à l’habitation (exclut caves, sous-sols, vérandas).

Ces distinctions sont importantes car elles influent sur les obligations légales et sur les informations à fournir lors de la vente ou de la location.

Que faire en cas de litige ?

Deux types de litiges peuvent survenir concernant la superficie Carrez :

1. Absence de mention de la superficie

Si la superficie n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente dans un délai d’un mois après la signature de l’acte authentique.

2. Erreur de superficie

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix de vente. Ce recours est possible jusqu’à un an après la signature de l’acte authentique.

Quelle validité pour l’attestation de la Loi Carrez ?

L’attestation de superficie Carrez est valable de manière illimitée, sauf si des travaux modifiant la configuration du bien sont effectués. Dans ce cas, il est impératif de réaliser un nouveau diagnostic.

Il est également conseillé de vérifier que l’entreprise ayant établi l’attestation existe toujours, notamment pour des biens vendus plusieurs années après le diagnostic initial.

Ainsi, la loi Carrez est un outil indispensable pour garantir une transaction immobilière équitable et transparente. Calculer la superficie privative d’un bien nécessite de suivre des règles strictes et de faire preuve de précision. Si le vendeur peut réaliser cette mesure lui-même, le recours à un professionnel est fortement recommandé pour éviter toute erreur ou contestation ultérieure.

En comprenant et en respectant les exigences de cette législation, vous sécurisez votre transaction et participez à un marché immobilier plus juste.

Si vous souhaitez être accompagné pour votre projet immobilier, n’hésitez pas à contacter nos équipes au 02 97 40 28 61 ou bien directement via notre formulaire de contact.