Transmettre son patrimoine de son vivant est une démarche aussi généreuse que stratégique. Parmi les options à votre disposition, la donation immobilière s’impose comme une solution efficace pour organiser la transmission de vos biens tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Que vous soyez propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain en Bretagne, comprendre les rouages de la donation est essentiel pour agir en toute sérénité.
Avant de vous engager dans une telle démarche, il est essentiel d’en comprendre les principaux rouages. Voici tout ce que vous devez savoir sur la donation immobilière : principes, avantages, étapes, fiscalité et précautions à prendre.
Qu’est-ce qu’une donation immobilière ?
La donation est un acte par lequel une personne (le donateur) transmet gratuitement et de son vivant un bien à une autre personne (le donataire). Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, la donation prend une forme particulière : elle doit obligatoirement passer par un notaire, car elle implique le transfert de propriété d’un bien inscrit au cadastre.
Le bien concerné peut être :
- un appartement,
- une maison,
- un terrain à bâtir ou agricole,
- un immeuble en copropriété,
- ou encore la nue-propriété ou l’usufruit d’un bien.
La donation peut être faite à un enfant, un petit-enfant, un conjoint, ou toute autre personne, selon votre choix. Toutefois, des règles spécifiques s’appliquent selon le lien de parenté entre donateur et donataire.
Pourquoi faire une donation immobilière ?
Faire une donation de votre bien immobilier présente de nombreux avantages, à condition de bien l’anticiper.
1. Anticiper votre succession
La donation permet de transmettre une partie de votre patrimoine de votre vivant, ce qui réduit la part soumise à succession après votre décès. C’est une façon de préparer l’avenir de vos proches et de clarifier la répartition de vos biens.
2. Profiter d’abattements fiscaux avantageux
L’État encourage la transmission de patrimoine en ligne directe. Vous bénéficiez d’abattements fiscaux importants (détaillés plus bas) qui sont renouvelables tous les 15 ans. Plus vous commencez tôt, plus vous pouvez optimiser votre transmission.
3. Préserver l’harmonie familiale
La donation permet de poser un cadre clair, équitable et documenté à la transmission de vos biens. Cela peut éviter des tensions ou litiges entre héritiers, notamment si vous optez pour une donation-partage.
4. Garder le contrôle si besoin
Avec certaines formes de donation, vous pouvez conserver l’usage du bien (usufruit) ou le droit d’habitation jusqu’à votre décès, tout en anticipant la transmission.
Les différents types de donations immobilières
Plusieurs formes de donation existent. Le choix dépend de vos objectifs patrimoniaux, de votre situation familiale et de votre volonté de conserver (ou non) un certain contrôle sur le bien.
La donation en pleine propriété
Le donataire devient propriétaire à part entière du bien. Il peut l’occuper, le louer ou le vendre (avec accord si mineur). Cette solution est adaptée si vous n’avez plus besoin du bien.
La donation avec réserve d’usufruit
Très courante, cette formule permet au donateur de conserver l’usage du bien (droit d’habitation ou loyers perçus) jusqu’à son décès, tout en transmettant la nue-propriété au donataire. Cela permet aussi de réduire la valeur du bien à déclarer pour les droits de donation.
La donation-partage
Elle permet de répartir équitablement vos biens entre vos enfants, avec l’accord de tous les héritiers concernés. Elle fige la valeur des biens au jour de la donation, ce qui évite les revalorisations futures au moment de la succession.
La donation au dernier vivant (entre époux)
Elle permet au conjoint survivant de bénéficier d’une part plus importante des biens du défunt, en complément de la succession. Elle est souvent utilisée dans le cadre d’une stratégie matrimoniale pour protéger son conjoint.
Quelles sont les démarches à suivre pour une donation immobilière ?
Voici les étapes clés à suivre pour mener à bien votre donation :
1. Évaluation du bien
Le notaire doit évaluer la valeur du bien transmis car c’est cette valeur qui sert de base au calcul des droits de donation. En cas de sous-évaluation, l’administration fiscale peut requalifier la donation.
2. Choix de la forme de donation
Avec l’aide du notaire, vous choisissez le type de donation adapté à votre situation. Vous pouvez également inclure des clauses spécifiques comme par exemple :
- droit d’usage,
- interdiction de revente, etc...
3. Signature de l’acte notarié
L’acte de donation est signé chez le notaire par les deux parties. C’est le notaire qui se charge ensuite de l’enregistrement auprès des services de publicité foncière et de l’administration fiscale.
4. Paiement des frais
Des frais sont à prévoir : émoluments du notaire, droits de donation, et frais d’enregistrement. Ces frais varient en fonction de la valeur du bien et du lien entre le donateur et le donataire.
Quel est le régime fiscal de la donation immobilière ?
En France, la fiscalité de la donation dépend du lien de parenté et de la valeur du bien.
Voici les principaux abattements fiscaux applicables en 2025 :
| Donateur → Donataire | Abattement (tous les 15 ans) |
|---|---|
| Parent → Enfant | 100 000 € |
| Grand-parent → Petit-enfant | 31 865 € |
| Entre époux/partenaires PACS | 80 724 € |
| Entre frères et sœurs | 15 932 € |
| Autres personnes | 7 967 € |
Le saviez-vous ?
Il est possible de cumuler plusieurs donations sur 15 ans, tant que le plafond n’est pas dépassé. Une donation peut aussi être exonérée en tout ou partie si elle porte sur une résidence principale ou un bien loué dans certaines conditions.
Les précautions à prendre
Avant de faire une donation immobilière, certaines vérifications s’imposent :
- S’assurer de la capacité juridique du donataire (un mineur peut recevoir un bien, mais sous certaines conditions).
- Anticiper les conséquences patrimoniales : une fois la donation faite, elle est irrévocable (sauf en cas de faute grave du donataire ou non-respect des conditions).
- Ne pas léser les héritiers réservataires : la loi protège la part minimale à laquelle les enfants ont droit. Une donation excessive peut être requalifiée.
- Prévoir des clauses de réversibilité, si vous souhaitez récupérer le bien en cas de décès prématuré du donataire, par exemple.
La donation de votre bien immobilier est un acte fort, à la fois symbolique et pratique. Elle permet de préparer l’avenir, de transmettre un patrimoine à vos proches et de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. Toutefois, elle nécessite une bonne préparation juridique et fiscale, ainsi qu’un accompagnement professionnel.
Chez Immo Golfe Bretagne, nous mettons les experts de notre équipe à votre disposition pour vous conseiller dans vos projets d’investissement, en toute confiance. Vous pouvez les contacter au 02 97 40 28 61 ou bien directement via notre formulaire de contact.
