L’achat immobilier à plusieurs (qu’il s’agisse d’un couple, de membres d’une même famille ou d’un groupe d’investisseurs ) soulève des questions importantes en termes de gestion, de responsabilité, de transmission et d’organisation patrimoniale. Deux solutions juridiques sont souvent envisagées : l’indivision et la Société Civile Immobilière (SCI) familiale. Chacune présente des avantages spécifiques mais aussi des limites. Nous vous proposons de mieux comprendre ces structures et faire le meilleur choix en fonction de votre projet immobilier.
Qu’est-ce que l’indivision ?
Résidence Opale à Brec'h-Auray
L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un bien immobilier, sans que leurs parts ne soient matérialisées par un outil de gestion particulier. Chaque indivisaire détient une quote-part théorique du bien (par exemple 50/50 entre deux personnes).
Les avantages de l’indivision
- La simplicité de mise en place : aucun formalisme complexe n’est nécessaire.
- Le coût est limité : la création de structure juridique n’est pas nécessaire, ce qui réduit les frais.
- La flexibilité initiale : cette souplesse est adaptée à des projets transitoires (héritage, succession, acquisition immédiate).
Les inconvénients de l’indivision
- Les blocages décisionnels fréquents : toute décision importante requiert l’accord de tous, sauf exceptions.
- Le risque de conflits : il peut s’agir de désaccords sur l’usage, la location, la vente ou les travaux.
- La sortie difficile : la vente d’une part dans l’indivision n’est pas automatique et peut être source de tensions.
- La transmission compliquée : en cas de décès, les parts sont transmises aux héritiers, ce qui peut multiplier les indivisaires.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Résidence La Littorale à Damgan
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de s’associer pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Lorsqu’elle est constituée uniquement entre membres d’une famille, on parle de SCI familiale.
La SCI n’acquiert pas le bien à proprement parler : c’est la société qui en devient propriétaire et les associés détiennent des parts sociales.
Les avantages de la SCI familiale
1. Une organisation claire et personnalisée
- Les statuts permettent de définir précisément les règles de gestion : répartition des parts, pouvoirs des associés, règles de majorité, etc.
2. La facilité de la prise de décision
- Les modalités de vote peuvent être adaptées (majorité simple, qualifiée, etc.), ce qui évite le blocage systématique.
3. La transmission facilitée
- Il est possible d’anticiper la transmission du patrimoine en cédant progressivement des parts aux héritiers, souvent avec un impact fiscal intéressant.
4. La gestion professionnelle
- Il s’agit principalement de la nomination d’un gérant, de la tenue annuelle d’assemblées générales, de la transparence des décisions.
5. La responsabilité limitée
- Chaque associé est responsable à hauteur de ses apports, ce qui protège le patrimoine personnel en dehors de la société.
Les inconvénients de la SCI familiale
- Les formalités de création et de fonctionnement : rédaction des statuts, immatriculation, tenue de réunions et de comptes.
- Le coût administratif : frais de notaire, d’expert-comptable, publication légale, etc.
- La complexité fiscale dépend du régime choisi (impôt sur le revenu ou option possible pour l’impôt sur les sociétés).
- Les obligations comptables : tenue d’une comptabilité régulière, déclaration des résultats.
Indivision ou SCI familiale : comment faire le bon choix ?
Le choix entre indivision et SCI ne se limite pas à une question de coût ou de simplicité. Il dépend surtout des objectifs des acquéreurs, de la durée du projet, de la volonté d’anticiper la transmission et du niveau d’entente entre les parties.
Scénario 1 : achat ponctuel sans projet de long terme
Si deux personnes achètent un bien pour y vivre ensemble (couple non marié, par exemple), et que l’objectif est uniquement résidentiel sans transmission anticipée, l’indivision peut suffire. Elle est simple, rapide et peu coûteuse.
Exemple : un couple achète son premier appartement ensemble sans projet d’investissement ni anticipation successorale.
Scénario 2 : projet immobilier en famille ou investissement locatif
Lorsque plusieurs membres d’une même famille achètent ensemble, surtout avec l’idée d’investir, de louer ou de transmettre progressivement, la SCI familiale est souvent plus adaptée.
Elle permet de :
- définir précisément les rôles de chacun,
- anticiper les changements de situation (mariage, décès, donation),
- organiser fiscalement la gestion du patrimoine.
Par exemple, deux frères et une sœur achètent un bien immobilier pour les vacances ou un appartement locatif à transmettre ensuite aux enfants.
Scénario 3 : Situations complexes ou incertaines
Si le projet n’est pas clairement défini à long terme (ex : achat en indivision avec l’idée d’une SCI plus tard), il est possible de débuter en indivision puis de transformer cette indivision en SCI. Cependant, cette démarche implique des coûts (création de la SCI, apport de parts, fiscalité des apports) et doit être bien anticipée.
Quels sont les points clés à maîtriser avant de choisir ?
La prise de décision
- En indivision : l’unanimité est requise pour les décisions importantes.
- En SCI : le vote est effectué selon les statuts (souvent majorités simples ou qualifiées).
La responsabilité des dettes
- En indivision : chaque indivisaire est responsable proportionnellement à sa part.
- En SCI : la responsabilité des associés est limitée aux apports mais il existe la possibilité d’engagement personnel (ex : caution bancaire).
La fiscalité
- Indivision : imposition possible directement entre les mains des indivisaires selon leur quote-part.
- SCI : généralement imposée à l’impôt sur le revenu (les associés sont imposés sur les résultats au prorata de leurs parts), ou option possible pour l’impôt sur les sociétés.
le rôle clé d’un professionnel de l’immobilier pour choisir la structure
Résidence Les Quais de Saint-Goustan à Auray
Chez Immo Golfe Bretagne, nous accompagnons nos clients dans chaque étape de leur projet d’achat immobilier à plusieurs. Notre expertise va au-delà de la simple construction d'un bien immobilier neu.
Nous pouvons vous accompagner pour :
- le diagnostic de votre situation familiale et patrimoniale
- la présentation des solutions juridiques possibles
- les conseils personnalisés pour l’achat à deux, en famille ou collectivement
- la mise en relation avec des notaires, avocats et experts fiscaux si nécessaire
Si vous envisagez, par exemple, d'investir en famille pour une résidence secondaire ou un bien locatif en Bretagne, de belles opportunités s’offrent à vous en Bretagne.
Les Quais Saint-Goustan, nouvelle résidence à Auray, est une belle adresse pour investir et profiter de la qualité de vie du Golfe du Morbihan. La résidence propose des appartements du T2 au T5 (T5 Duplex), dotés de loggias pour profiter de l’extérieur en toute saison.
Une autre adresse, à proximité immédiate de l’océan, La Résidence La Littorale à Damgan, vous ouvre de nouvelles perspectives de vie : des appartements du T2 au T4 vous offrant une large vue dégagée vers l'océan mais également des maisons type T4 avec jardin.
D’autres programmes peuvent correspondre à vos projets d’achat à plusieurs.
Que faut-il retenir ?
L’indivision est adaptée pour un achat simple, ponctuel et sans objectif de transmission ou de gestion complexe.
La SCI familiale s’impose dès lors que le projet est durable, qu’il implique plusieurs membres avec des parts définies, qu’on souhaite anticiper la succession ou optimiser la gestion du bien.
Ainsi, il n’existe pas de solution universelle. Chaque projet est unique et il est essentiel d’aligner vos objectifs personnels, successoraux et financiers avant de choisir.
Nous mettons notre expérience au service de vos ambitions immobilières, pour vous aider à structurer votre projet dans les meilleures conditions. Contactez l’équipe Immo Golfe Bretagne pour une étude personnalisée de votre projet au 02 97 40 28 61 ou bien directement via notre formulaire de contact.
