Dans un contexte où les Français recherchent des solutions fiables pour préparer leur avenir et alléger leur fiscalité, l’investissement locatif continue à être une valeur refuge. Parmi les dispositifs de défiscalisation les plus intéressants figure la loi Denormandie, un outil peu connu mais redoutablement efficace pour concilier rentabilité et réduction d’impôt.
Comment ce dispositif peut-il devenir un levier stratégique pour votre patrimoine ? Comment l’utiliser ? Suivez nos conseils.
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est un dispositif fiscal mis en place en janvier 2019. Elle vise à encourager la rénovation de logements anciens situés dans des villes moyennes, souvent délaissées par les investissements mais présentant un fort potentiel de redynamisation. Elle s’inscrit dans le cadre de la politique du gouvernement pour revitaliser les centres-villes.
Ce dispositif reprend les grandes lignes de la loi Pinel mais s’applique à l’immobilier ancien avec travaux. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, sous certaines conditions, en échange d’un engagement de location.
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Denormandie ?
La principale motivation des investisseurs reste la défiscalisation. Avec la loi Denormandie, vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 21 % du montant de votre investissement, dans la limite de 300 000 € par an, selon la durée de location choisie :
- 12 % pour un engagement de location de 6 ans
- 18 % pour 9 ans
- 21 % pour 12 ans
Cette réduction s’étale de manière linéaire sur la durée d’engagement, ce qui en fait un avantage fiscal prévisible et stable.
Par exemple, si vous investissez 200 000 € dans un logement éligible avec travaux, et que vous vous engagez à le louer pendant 12 ans, vous pouvez bénéficier de 42 000 € de réduction d’impôt au total, soit 3 500 € par an.
Cumulable avec le déficit foncier, la loi Denormandie représente aujourd'hui la dernière possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt.
Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Pour profiter du dispositif Denormandie, il faut respecter plusieurs critères bien précis, à la fois sur le bien immobilier, les travaux et la location.
1. La localisation du bien
Le logement doit se situer dans l'une des 222 communes du plan Action Cœur de Ville ou dans une ville ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT). En Bretagne, plusieurs villes sont concernées, notamment :
- Saint-Goustan (Auray)
- Quimper
- Lorient
- Saint-Brieuc
- Morlaix
Avec une très forte demande locative, des villes comme Auray ou Quimper sont aujourd'hui en Zone B1 (auparavant en Zone B2).
Résidence Les Quais de Saint-Goustan à Auray-Saint-Goustan
Immo Golfe Bretagne propose régulièrement des biens dans ces zones ciblées, particulièrement propices à ce type d’investissement comme Saint-Goustan (Auray) où Immo Golfe Bretagne propose le programme Les Quais de Saint-Goustan.
2. L’état du bien et les travaux
Le logement doit être ancien et nécessiter des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux). Les travaux doivent améliorer significativement le logement, par exemple :
- Rénovation énergétique (isolation, chauffage, fenêtres…)
- Modernisation de l’habitat (cuisine, salle de bains)
- Transformation d’un local en logement
Il est impératif que les travaux soient réalisés par des professionnels et achevés avant la mise en location.
3. L’engagement de location
Vous devez louer le bien nu (non meublé) comme résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l’achat. Les loyers sont plafonnés, tout comme les revenus des locataires, selon des barèmes proches du dispositif Pinel.
Cela garantit un accès au logement pour des ménages modestes, tout en assurant un flux locatif stable. dans les zones ciblées.
Pourquoi investir avec la loi Denormandie en Bretagne ?
La Bretagne, et en particulier le Golfe du Morbihan, attire de plus en plus d’investisseurs pour son cadre de vie agréable, sa dynamique démographique et son potentiel locatif.
Au sein des villes bretonnes comme Vannes, Quimper, Lorient ou Saint-Brieuc, la demande locative reste forte, notamment de la part de jeunes actifs, familles et seniors.
Voici quelques raisons de privilégier la Bretagne :
- Prix au m² plus accessibles
- Potentiel de plus-value à long terme
- Forte demande pour les logements rénovés
- Fiscalité locale stable
- Attractivité touristique et économique
En choisissant un bien à rénover dans une commune éligible, vous profitez non seulement d’un avantage fiscal immédiat mais vous valorisez, également, un patrimoine immobilier durable.
Nos conseils pour réussir votre investissement Denormandie
- 1. Sélectionnez rigoureusement la ville et le quartier L'emplacement reste avant tout un critère clé. Privilégiez les centres-villes proches des commerces, transports et services.
- 2. Faites une estimation précise des travaux N’oubliez pas que le coût des travaux doit représenter au moins 25 % de l’investissement. Faites-vous accompagner par des professionnels pour éviter les mauvaises surprises.
- 3. Respectez scrupuleusement les délais et les conditions fiscales Toute erreur peut vous faire perdre le bénéfice de l’avantage fiscal. Chez Immo Golfe Bretagne, nous vous accompagnons à chaque étape : choix du bien, coordination des travaux, gestion locative.
- 4. Projetez-vous à long terme L’engagement de location est de 6 à 12 ans. Il faut donc penser à la pérennité du marché locatif et à la rentabilité globale.
Ainsi, l’investissement locatif via la loi Denormandie est une opportunité rare de conjuguer défiscalisation, valorisation du patrimoine et engagement local. En participant à la rénovation des centres-villes, vous investissez dans l’économie réelle tout en préparant votre avenir.
Les équipes Immo Golfe Bretagne connaissent parfaitement les spécificités du marché immobilier breton et vous aident à identifier les meilleures opportunités en adéquation avec la loi Denormandie, de l’acquisition à la mise en location. N’hésitez pas à contacter nos équipes au 02 97 40 28 61 ou bien directement via notre formulaire de contact.
