Dans un contexte où la fiscalité immobilière évolue rapidement, une nouvelle solution attire l’attention des investisseurs : le dispositif Jeanbrun. Pensé comme un successeur aux mécanismes existants, il redéfinit en profondeur la manière d’investir dans le neuf tout en allégeant efficacement son imposition.
Plus qu’un simple avantage fiscal, ce statut du bailleur privé s’inscrit dans une véritable stratégie patrimoniale. Il s’adresse avant tout aux contribuables fortement imposés souhaitant se constituer un patrimoine immobilier durable, notamment dans des secteurs dynamiques comme le Golfe du Morbihan. Nous décryptons pour vous les principaux atouts de ce nouveau dispositif.
Un mécanisme puissant pour réduire vos impôts
Le dispositif Jeanbrun repose sur un principe simple mais particulièrement efficace : l’amortissement du bien immobilier.
Chaque année, vous déduisez une partie du prix de votre logement neuf de vos loyers perçus.
Résultat : vos revenus fonciers diminuent mécaniquement… jusqu’à pouvoir devenir nuls, voire générer un déficit foncier.
Ce déficit peut ensuite être imputé sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Concrètement, cela signifie :
- une baisse de votre imposition ou le maintient de votre on-imposition actuelle (si vous devenez imposable)
- une non-augmentation de votre tranche marginale d’imposition (TMI)
- une économie fiscale durable, visible chaque année
Contrairement à certains dispositifs plus “figés”, ici, l’avantage s’adapte directement à votre situation fiscale.
Une base de calcul à bien comprendre
Résidence Opale à Brec'h-Auray
Tous les montants investis ne sont pas pris en compte de la même manière.
L’administration fiscale distingue :
- la valeur du bâti (amortissable)
- la valeur du terrain (non amortissable)
En pratique, vous pouvez amortir environ 80 % du prix total du bien. Les 20 % restants, correspondant au foncier, sont exclus.
Ce point est essentiel pour bien anticiper votre gain fiscal réel et structurer votre investissement de manière cohérente.
Des avantages renforcés selon votre niveau de loyer
Le dispositif Jeanbrun encourage une logique équilibrée entre rentabilité et accessibilité du logement.
Plus vous modérez votre loyer, plus l’avantage fiscal augmente.
Trois niveaux sont proposés :
- loyer intermédiaire
- loyer social
- loyer très social
Avec, à la clé :
- un taux d’amortissement compris entre 3,5 % et 5,5 % par an
- un plafond de déduction de 8 000 € allant jusqu’à 12 000 € par an
Une approche intéressante pour concilier investissement et utilité sociale, tout en optimisant votre fiscalité.
Des règles claires pour sécuriser votre projet
Comme tout dispositif fiscal, Jeanbrun impose un cadre précis.
Pour en bénéficier, vous devez :
- investir dans un logement neuf ou en VEFA
- choisir un appartement en immeuble collectif (maisons exclues)
- louer le bien vide, en résidence principale
- vous engager sur une durée minimale de 9 ans
- ne pas louer à un membre de votre famille proche
Ces règles garantissent une stabilité locative et sécurisent votre investissement dans le temps.
Une liberté d’investissement inédite
Résidence Les Pins de l'Océan à Ploemeur
C’est l’un des grands changements introduits par ce dispositif : la fin du zonage.
Contrairement aux anciens mécanismes, vous n’êtes plus limité à certaines zones administratives. Vous pouvez investir là où le marché est réellement porteur.
Cela ouvre des perspectives très intéressantes dans des territoires attractifs comme le littoral breton, où la demande locative reste forte toute l’année.
Dans le Golfe du Morbihan, par exemple, les fondamentaux sont solides :
- attractivité résidentielle
- tension locative
- qualité de vie reconnue
Autant d’éléments favorables à un investissement pérenne.
Un dispositif particulièrement adapté aux hauts revenus mais pas que
Le dispositif Jeanbrun prend tout son sens pour les contribuables fortement imposés mais pas que. En effet, ce dispositif peut vous permettre diminuer ou maintenir votre imposition actuelle dans le cas où vous deviendrez imposable.
Il est particulièrement pertinent si vous êtes dans une tranche d’imposition de :
- 30 %
- 41 %
- 45 %
Plus votre fiscalité est élevée, plus l’impact de l’amortissement est puissant.
À l’inverse, pour des revenus plus modestes, l’intérêt reste limité.
Une vision long terme avant tout
Il est important d’aborder ce dispositif avec une logique patrimoniale.
Les plafonds de loyers peuvent réduire la rentabilité immédiate, mais l’objectif est ailleurs :
- se constituer un patrimoine immobilier solide
- préparer des revenus complémentaires
- anticiper la retraite ou une transmission
C’est un placement de fond, pensé pour durer.
Un calendrier à ne pas négliger
Le dispositif est accessible uniquement pour les acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2028.
Cela laisse une fenêtre d’opportunité, mais impose aussi d’anticiper son projet dès aujourd’hui pour profiter des meilleures opérations. N'hésitez donc pas à contacter nos experts ou découvrir nos différents programmes immobiliers neufs proposés actuellement sur Vannes, Ploemeur, Auray, Brec'h, Quimper ou bien encore Damgan.
Investir dans le Golfe du Morbihan : un choix stratégique
Résidence Les Quais de Saint-Goustan à Auray
Chez Immo Golfe Bretagne, la demande locative sur le territoire est portée par :
- l’attractivité du littoral
- le dynamisme économique local
- la qualité de vie
Les programmes neufs que nous sélectionnons répondent précisément aux exigences du dispositif Jeanbrun :
- emplacements recherchés
- résidences à taille humaine
- performance énergétique conforme aux normes actuelles
L’objectif : sécuriser votre investissement tout en maximisant son potentiel à long terme.
Si vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier dans le Golfe du Morbihan, La résidence Saint Goustan, à Auray, s’impose comme une adresse exceptionnelle alliant charme, confort et qualité de vie et répond à tous les critères d’un dispositif tel que celui de Jeanbrun ou bien le dispositif Denormandie que nous vous invitons à découvrir.
L’essentiel à retenir
Le dispositif Jeanbrun marque une évolution importante de l’investissement locatif :
- une fiscalité optimisée grâce à l’amortissement
- une liberté géographique totale
Une solution particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant allier performance fiscale et stratégie patrimoniale durable.
Faites le point sur votre situation
Chaque projet immobilier est unique. Le dispositif Jeanbrun peut représenter une véritable opportunité… à condition qu’il soit adapté à votre profil fiscal.
Vous souhaitez savoir si ce dispositif est pertinent pour vous ?
Contactez notre équipe pour une étude personnalisée et confidentielle. Nos équipes sauront vous donner des conseils avisés au 02 97 40 28 61 ou directement via notre formulaire de contact.
