L’achat d’un bien immobilier représente souvent l’une des plus grandes dépenses dans la vie d’une famille ou d’une personne. Parmi les coûts à prévoir, les frais de notaire constituent une part importante. Cependant, une différence notable existe entre les frais de notaire pour un bien immobilier neuf et un bien immobilier ancien. Pourquoi ces frais sont-ils moins élevés dans le neuf que dans l’ancien ? Analysons les raisons de cette différence pour que vous puissiez avoir toutes les cartes en main pour choisir votre futur bien immobilier.
La composition des frais de notaire
Les frais de notaire, parfois appelés « frais d'acquisition », se décomposent en plusieurs éléments :
- Les droits de mutation : également appelés droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière, ils représentent la plus grande part des frais de notaire.
- Les émoluments du notaire : ce sont les honoraires que perçoit le notaire pour son travail de rédaction et de formalisation des actes.
- Les débours : ce sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de son client (par exemple, les frais de cadastre, les documents d’urbanisme).
- La contribution de sécurité immobilière : une taxe fixe liée à l'enregistrement de l'acte au service de publicité foncière.
Quelle est la différence entre le neuf et l’ancien ?
Pour un bien immobilier ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix de vente. En revanche, pour un bien immobilier neuf, ces frais oscillent généralement entre 2 et 3 %.
Cette différence significative s'explique principalement par les variations dans les droits de mutation.
Les droits de mutation : clé de la différence
Les droits de mutation dans l’ancien
Lors de l'achat d'un bien ancien, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) constituent la majeure partie des frais de notaire. Ces droits se composent de plusieurs taxes :
- La taxe départementale de publicité foncière : dont le taux peut varier entre 3,80 % et 4,50 % du prix de vente selon les départements.
- La taxe communale : fixée à 1,20 % du prix de vente.
- La contribution de sécurité immobilière : à hauteur de 0,10 % du prix de vente.
En additionnant ces taxes, on arrive à des droits de mutation représentant environ 5,80 % à 6,60 % du prix de vente, ce qui explique en grande partie le coût élevé des frais de notaire dans l'ancien.
Les droits de mutation dans le neuf
Pour les biens neufs, la législation prévoit un régime de faveur. En effet, les droits de mutation sont réduits, notamment grâce à une exonération partielle. Pour un logement neuf, les droits de mutation se limitent souvent à la seule taxe de publicité foncière à un taux réduit de 0,715 %. La différence avec les biens anciens est donc notable, expliquant des frais de notaire plus légers dans le neuf.
Les autres éléments des frais de notaire
Les émoluments du notaire
Les émoluments du notaire sont calculés selon un barème proportionnel au prix de vente du bien, fixé par décret. Ce barème est le même pour les biens neufs et anciens. Ainsi, cette partie des frais de notaire n'explique pas la différence de coût entre les deux types de biens.
Les débours et la contribution de sécurité immobilière
Les débours sont également similaires entre les biens neufs et anciens. La contribution de sécurité immobilière est fixée à 0,10 % du prix de vente, et ne varie pas en fonction du type de bien. Ainsi, ces éléments ne justifient pas non plus la différence entre les frais de notaire dans le neuf et l'ancien.
Incitations fiscales et régimes de faveur
TVA et logement neuf
Un logement neuf est soumis à la TVA immobilière au taux de 20 %. Lors de la vente, cette TVA est incluse dans le prix de vente affiché, ce qui permet de diminuer l'impact des droits de mutation, car ces derniers s'appliquent sur un montant hors TVA. En revanche, pour un bien ancien, la TVA ne s’applique pas, et les droits de mutation s’appliquent sur l'intégralité du prix de vente.
Incitations locales
Certaines collectivités locales peuvent également mettre en place des exonérations ou des réductions des droits de mutation pour favoriser l’acquisition de logements neufs. Ces incitations visent à encourager la construction de nouveaux logements et à dynamiser le marché immobilier local.
Les bénéfices de l'acquisition dans le neuf
Avantages financiers
Outre les frais de notaire réduits, l'achat d'un bien neuf présente d'autres avantages financiers, tels que :
- des frais de maintenance réduits à court terme,
- des normes énergétiques plus strictes (et donc des économies sur les factures énergétiques),
- des garanties légales comme la garantie décennale.
Confort et modernité
Un bien neuf offre généralement un confort accru grâce aux équipements modernes, à une meilleure isolation phonique et thermique ainsi qu’à des espaces optimisés selon les standards actuels. Les acheteurs bénéficient également de la possibilité de personnaliser leur logement avant la construction.
Si vous avez en projet d’acheter un bien immobilier, retenez une chose : la différence entre les frais de notaire dans le neuf et l'ancien s'explique principalement par la structure des droits de mutation. Pour un bien ancien, ces droits représentent une part significative des frais de notaire, alors qu'ils sont nettement réduits pour un bien neuf. D'autres facteurs, comme la TVA et les incitations locales, contribuent également à cette différence.
On peut affirmer que l'acquisition d'un logement neuf offre des avantages financiers non négligeables mais aussi un confort et une modernité souvent supérieurs. Pour les acheteurs potentiels, comprendre ces éléments peut être déterminant dans le choix entre un bien neuf et un bien ancien.
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