Investir dans l’immobilier locatif, c’est souvent chercher un bon rendement. Mais saviez-vous qu’il est possible de concilier rentabilité et sens social, notamment en louant à prix modéré ? Le dispositif Loc’Avantages (anciennement “Louer abordable” ou “Cosse”) permet aux propriétaires proposant des logements à loyers maîtrisés de bénéficier d’une réduction d’impôt attractive, à condition de respecter certaines conditions.
Qu’est-ce que le dispositif Loc’Avantages ?
Loc’Avantages est le nouveau nom du dispositif « Louer abordable ». Il permet aux propriétaires qui louent un logement non meublé à un loyer inférieur au marché, à des locataires ayant des ressources modérées, de bénéficier d’une réduction sur leur impôt sur le revenu.
Quelques points clés qu’il faut retenir:
- Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 suite à la loi de finances pour 2025.
- Il remplace le dispositif “Louer abordable / Cosse” pour les conventions conclues à partir de 2022.
- Il n’est pas cumulable, pour un même logement, avec certains dispositifs d’investissement locatif tels que Pinel ou Denormandie.
L’idée est simple: plus votre loyer est “bas” (par rapport au marché local), plus la réduction d’impôt sera importante. Mais cela requiert de respecter des conditions strictes.
Quelles conditions remplir pour bénéficier de Loc’Avantages ?
Pour qu’un logement puisse être éligible à Loc’Avantages, plusieurs critères doivent être respectés:
| Condition | Détail |
| Type de logement | Logement non meublé mis en location en tant que résidence principale du locataire. |
| Qualité énergétique | Le logement ne doit pas être classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) : les “passoires thermiques” sont exclues. |
| Durée de location minimale | Convention signée avec l’ANAH (l’Agence Nationale de l’Habitat) pour une durée minimale de 6 ans. |
| Plafonds de ressources du locataire | Le locataire doit respecter des plafonds de ressources fixés en fonction du niveau de loyer. |
| Loyer sous le marché | Le loyer doit être fixé à un pourcentage inférieur au loyer de marché (voir section suivante). |
| Pas de location à un membre de la famille | Le locataire ne peut pas être un membre du foyer familial du bailleur. |
| Possibilité de travaux & subventions | L’ANAH peut accorder une aide pour des travaux de rénovation, si le logement en nécessite. Le propriétaire doit se faire accompagner par le dispositif Mon Accompagnateur Rénov’. |
Quel loyer fixer : les trois niveaux (Loc 1 / Loc 2 / Loc 3) ?
Pour bénéficier du dispositif, le bailleur choisit l’un des trois niveaux de loyer « dérogatoire »:
- Loc 1: loyer jusqu’à 15 % en dessous du loyer de marché
- Loc 2: loyer jusqu’à 30 % en dessous du marché
- Loc 3: loyer jusqu’à 45 % en dessous du marché
Pour chaque logement, un simulateur de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) permet de déterminer la valeur maximale de loyer admissible selon le type de bien, la localisation, et la surface.
L’idée : le niveau Loc 3 est celui qui offre la réduction d’impôt la plus forte, mais aussi celui qui impose le loyer le plus bas (et donc la marge locative la plus faible).
Il faut donc doser selon le contexte local, dans le Golfe du Morbihan Bretagne ou en Bretagne Sud, les loyers de marché peuvent être plus modérés qu’en zone tendue parisienne, ce qui modifie les montants absolus admissibles.
Quelle réduction d’impôt peut-on obtenir ?
La réduction d’impôt est un pourcentage applicable aux revenus bruts locatifs (avant charges), et dépend de deux paramètres:
- 1. Le niveau de loyer (Loc 1 / Loc 2 / Loc 3)
- 2. Le recours ou non à une intermédiation locative (c’est-à-dire déléguer la gestion à une agence sociale ou association agréée)
Voici les taux applicables selon le niveau choisi:
| Niveau de loyer | Taux de réduction sans intermédiation | Taux avec intermédiation |
| Loc 1 | 15 % | 20 % |
| Loc 2 | 35 % | 40 % |
| Loc 3 | -- | 65 % (avec intermédiation obligatoire) |
Quelques précisions:
- Pour Loc 3, la réduction est accessible uniquement si l’intermédiation locative est mise en place.
- En cas de recours à l’intermédiation, vous pouvez bénéficier d’une prime (1 000 à 2 000 € selon situation) en cas de location, sous-location ou mandat de gestion. Cette prime est majorée si la surface est ≤ 40 m².
- La réduction s’impute sur l’impôt dû sur le revenu, dans la limite des revenus fonciers générés.
En pratique, cela signifie qu’un propriétaire qui applique le niveau Loc 2 (loyer 30 % inférieur au marché) avec intermédiation pourra déduire 40 % de ses revenus locatifs de son impôt.
Qu’en est-il des plafonds de ressources pour le locataire ?
Le locataire doit justifier de ressources ne dépassant pas certains plafonds, variables selon:
- le niveau de loyer (Loc 1, Loc 2 ou Loc 3) ;
- la localisation du logement ;
- la composition du foyer (personne seule, couple, personnes à charge).
Ces plafonds peuvent être consultés via le simulateur de l’ANAH (selon département, commune, surface) pour s’assurer que votre projet respecte les conditions. Le principe est le suivant : plus le niveau de loyer est bas (Loc 3), plus les ressources maximales du locataire sont strictes.
Quelles démarches pour bénéficier de Loc’Avantages ?
Pour activer le dispositif:
- 1. Déposer une demande via la plateforme dédiée de l’ANAH (entre le 1ᵉʳ mars 2022 et le 31 décembre 2027).
- 2. L’ANAH examine la demande et enregistre la convention si elle est conforme.
- 3. Le bailleur s’engage sur la durée de convention à savoir 6 ans.
- 4. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut communiquer les revenus fonciers dans sa déclaration de revenus en indiquant le dispositif Loc’Avantages.
À noter que l’ANAH peut aussi accorder une subvention de travaux pour rendre le logement acceptable ou améliorer sa performance énergétique, à condition d’être accompagné par Mon Accompagnateur Rénov’.
Quelles sont les opportunités en Bretagne sud ?
Résidence Les Quais de Saint-Goustan à Auray
- En zone littorale, par exemple, dans le Golfe du Morbihan, Vannes ou Auray, etc., les loyers de marché sont souvent moins élevés que dans les grandes métropoles. Cela peut limiter l’écart possible entre loyer de marché et loyer “social/abordable”. Nous vous conseillons de bien vérifier via le simulateur ANAH que le loyer choisi reste admissible.
- Le dispositif peut être attractif pour des petites surfaces (studio, T2) dans les communes de la côte, là où la demande locative est forte (certains lots de la résidence Les Quais de Saint-Goustan sont réservés à ce dispositif).
- Pour les propriétaires qui n’ont pas le temps ou l’expertise, l’intermédiation locative (on délègue la gestion à une structure sociale) peut s’avérer utile, même si elle réduit une partie du rendement, son avantage est justement de renforcer la réduction d’impôt (notamment pour atteindre le taux maximal).
- Si vous possédez un bien ancien ou énergétiquement faible (DPE F ou G), il sera indispensable de faire des travaux (isolation, chauffage performant, etc.) pour rendre le logement éligible, ce qui peut être subventionné.
Ainsi, le dispositif Loc’Avantages offre une opportunité intéressante pour les propriétaires qui acceptent de louer à tarif plus modéré : en contrepartie d’un loyer raisonnable, ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt significative.
En tant qu’acteur local, Immo Golfe Bretagne peut vous proposer un accompagnement pour guider les propriétaires dans le montage du dossier Loc’Avantages, via des partenariats avec des organismes spécialisés ou proposer des simulations personnalisées en fonction de la localisation du bien.
